石河子律师

中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导

　　为了进一步规范个人住房贷款操作程序，提高业务开拓和管理水平，促进个人住房贷款业务快速发展，根据《贷款通则》和《中国农业银行个人住房贷款管理办法》的规定，特制定本指导意见。

　　一、售房人为开发商的个人住房贷款　也称“一手楼”按揭贷款。指银行与房地产开发商签订贷款合作协议、购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款、并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否具有完全的房屋产权证明划分，分为期房和现房贷款两类。

　　（一）开发商向贷款行提出按揭书面申请并须提供如下资料：

　　1.公司资料：企业法人营业执照复印件、企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、成立批文及信用等级证明；验资报告；年度审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；公司（董事会和法人代表）授信申请；公司（董事会和法人代表）为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

　　2.按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程规划许可证；国有土地使用证；商品房销（预）售许可证。

　　3.项目总投资，资金来源及落实情况。

　　4.项目为期房销售的，要提供施工进度表及资金落实情况；项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证书。

　　5.贷款行要求提供的其他资料。

　　（二）贷前调查

　　贷款行受理开发商申请后，调查部门要对开发商提供的有关资料进行调查。重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

　　1.调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级。

　　2.调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备。

　　3.调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况。

　　4.现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。

　　5.调查开发商在银行开户和贷款情况。

　　（三）贷款审查和审批

　　贷款审查部门对调查部门的意见和项目建设的合法性、效益性进行审查核实。

　　1.审查核实项目报批程序是否合法有效、项目资料是否真实、齐全。

　　2.审查核实项目的可行性及效益性，期房须审查开发商资本金落实情况、开发商完成项目建设能力及施工质量保证。

　　3.判定调查部门对开发商提出的按揭成数、期限及额度意见的合理性和准确性。

　　审查部门提出意见，经贷款审查委员会审查后，将审查意见和项目资料上报一级分行审批。

　　（四）与开发商签订合作协议

　　经一级分行审批后，贷款行与开发商签订个人住房贷款业务合作协议。合作协议中应明确规定，在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性保证担保，并在农行存入一定数额的回购保证金。借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。

　　（五）风险防范要点：

　　1.严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实情况和市场销售前景。

　　2.贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。

　　3.对期房的按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；二要对期房的物值进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。

　　4.银行可委托评估机构对拟提供按揭的楼盘进行评估，按揭成数最高不超过评估价值的80％。

　　5.农行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，达到既促进个人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。

　　（六）个人申请住房贷款条件、程序按照《中国农业银行个人住房贷款管理办法》规定办理。

　　二、售房人为个人的住房贷款

　　也称“二手房按揭”，是指买房人以从房地产三级市场上购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款。其特点是买卖双方均为具有完全民事行为能力的自然人，购买的房屋具有完全产权、依法可以转让，双方在签订买卖合同后，通过房地产管理部门办理过户手续，完成交易行为。

　　（一）借款人提出贷款书面申请，并由买卖双方提供以下资料：

　　1.买卖双方签订的经过有权部门鉴定的房屋交易合同；

　　2.所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件；

　　3.借款人及家庭成员经济收入证明；

　　4.借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明；

　　5.借款人及共有人同意所购房屋抵押的文件；

　　6.贷款行要求提供的其他资料。

　　（二）贷前调查。为提高工作效率，防范贷款风险，贷款行可与律师事务所签订合作协议，由律师事务所协助贷款行调查借款人资格、还款能力和房屋交易的法律手续等。律师事务所收取的服务费须存入在贷款行开立的专户，并作为因律师事务所过错给贷款行造成损失的补偿保证金。

　　（三）贷款审查和审批。买卖双方必须在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入账户。经贷款行审批同意发放贷款后，借款人与贷款行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》、《划款扣款授权书》等文件。

　　（四）办理房屋过户、保险和抵押登记手续。

　　（五）移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行保管。

　　（六）划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账户。

　　（七）风险防范要点：

　　1.交易的房屋必须是具有完全产权或经有关部门批准上市的房屋；

　　2.交易合同必须经过有权部门鉴证；

　　3.贷款期限一般不超过十五年减去房屋已使用年限，最长不超过二十年减去房屋已使用年限；贷款成数不超过五成。

　　4.贷款行认为有必要时，可要求对交易房屋价格进行评估。

　　5.须在办妥房屋抵押登记手续和房屋保险之后，贷款行才能发放贷款，售房者的售房款必须存入贷款行指定账户。

　　三、为房改房提供的个人住房贷款

　　指借款人根据国家房改政策规定，以其向房屋产权单位购买的可出售的公有住房作为抵押物的贷款。

　　房改房贷款在具备一般个人住房贷款的前提条件下，同时还要具备以下条件：

　　（一）售房单位的售房款原则上要求缴存在贷款行。

　　（二）非原产权单位优先购买的房改房已取得原产权单位放弃优先购买的证明。

　　（三）所购房改房必须为产权清晰的自用住房，房屋使用年限一般不超过二十年，并且不在拆迁公告范围内。

　　（四）借款人要与房屋产权单位签订合法有效的公有住房买卖合同。

　　（五）在贷款行存有不低于购房款总额20％的款项，作为购房首期付款。

　　（六）贷款金额一般不得超过所购房屋总价格的50％，最高不超过70％。

　　（七）贷款期限一般掌握在5年左右，最长不超过10年。

　　（八）借款人须提供有效担保。以所购房屋作抵押的，必须办理房屋抵押登记。在未办妥房屋抵押登记前，贷款行要与售房单位签订合作协议，由售房单位提供保证担保，如售房单位不具备《担保法》规定的担保资格，借款人须提供贷款行认可的其他担保措施；一旦取得完全房屋产权后，应立即办理房屋抵押登记手续。

　　（九）贷款的发放。借款人与贷款行签订借款合同、填写借据后，贷款行将购房款划入售房单位在贷款行（或其他规定的银行）开立的公有住房售房款专户。

　　（十）房改房上市交易的，购房人也可以申请个人住房贷款，按照“售房人为个人的住房贷款”办理手续。

　　（十一）风险防范要点：房改房必须产权清晰；售房单位的售房款原则上应存在贷款行；贷款期限一般为五年，最长不超过十年；借款人必须提供有效担保和办理房屋保险，若为保证担保，保证人须具备《担保法》规定的担保资格；购房者取得完全房屋产权后，必须立即办理房屋抵押登记手续并将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行保管。

　　四、个人住房公积金委托贷款

　　指贷款行根据住房资金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。住房公积金委托贷款的特点是，由住房资金管理中心提供资金，确定贷款对象、金额、期限、利率，承担贷款风险，受托行负责办理贷款手续及协助贷款本息收回，并按规定收取手续费。

　　（一）受托行与住房资金管理中心签定委托贷款协议。

　　（二）借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行也可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。

　　1.身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）和婚姻状况证明；

　　2.借款人家庭稳定经济收入的证明；

　　3.合法的购（建、修）住房合同意向书、协议或其他批准文件；

　　4.抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；

　　5.有所购（建、修）住房全部价款20％以上的自有资金，并保证用于支付所购（建、修）住房的首付款；

　　6.自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件；

　　7.对自有住房进行翻建、大修的，应出具自有住房产权证明；

　　8.有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

　　9.住房资金管理中心规定的其他条件。

　　（三）住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。

　　（四）受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。

　　（五）受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户，贷款偿还方式根据住房资金管理中心的有关规定办理。

　　（六）风险防范要点：

　　1.受托行办理个人住房公积金委托贷款时，要严格按照特定委托的有关规定，与住房资金管理中心签订委托贷款合同，在合同中要明确贷款风险由住房管理中心承担，受托行只收取手续费；

　　2.公积金的委托贷款对象、金额、期限、利率、还款方式由住房资金管理中心确定，受托行协助其贷款本息回收。

　　3.受托行要加强内部管理和会计核算。

　　五、个人住房组合贷款

　　指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人的同一住房发放的贷款。组合贷款的前提条件是借款人须经过住房资金管理中心审批后同意给予公积金贷款，并符合贷款行规定的贷款条件。个人住房组合贷款的手续，必须由同一机构办理。

　　（一）借款人向住房资金管理中心申请公积金贷款并提供贷款资料，交住房资金管理中心审批。

　　（二）凭住房管理中心审批同意贷款金额、期限、利率等资料到贷款行，申请配套个人住房贷款。贷款行受理后对借款人资信、职业、收入及还款能力等进行调查，并在10个工作日内给予借款人答复。

　　（三）贷款行审批同意后，确立组合贷款金额，按照《公积金委托贷款合同》与借款人签订借款合同。

　　（四）办理公证、保险及房屋抵押登记手续。

　　（五）贷款行按照《划款扣款协议书》将组合贷款划入售房方开立的账户。

　　（六）风险防范要点：

　　1.组合贷款必须由同一机构在同一时点发放；

　　2.公积金委托贷款与自营性借款合同要分别与借款人签定，借款借据要分别填写；

　　3.抵押金额为公积金贷款与自营性贷款之和，原则上抵押权人应为贷款行，由贷款行为公积金贷款提供反担保，如抵押权人为住房资金管理中心，须由住房资金管理中心为贷款行提供反担保。

时间:2017-07-19  来源:石河子律师   作者:陈燕
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